近年来，随着城镇化的快速发展，物业公司与业主间的服务纠纷呈逐年上升趋势，已居安岳县人民法院新收民商事案件前列。物业亦是民生，如何有效化解该类纠纷，规范物业服务，推进行业治理，对于和谐社会的构建至关重要。为进一步推动物业纠纷源头治理，安岳县人民法院结合近年来办理物业服务合同纠纷的实际情况，以“典型案例+司法建议”着力引导物业公司和业主理性维权，坚持在法治轨道上推进物业服务质量不断提升。
一、典型案例
此次典型案例选取了办案中常见的三个类型案件，包括“物业服务质量差，是否可以少交物业费？”“前期物业服务合同对业主有没有约束力？”“业主能不能以物业服务存在一般瑕疵拒交物业费？”通过典型案例的发布，达到“办理一案、治理一片”效果。
案例一：物业企业未全面履行物业管理义务，可酌定扣减物业费
原告：某物业服务有限公司被告：李某某
基本案情：2018年7月8日，某物业服务有限公司与安岳县岳阳镇土地堂沟某小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定某物业服务有限公司为小区提供物业服务，包括：物业共用部位的维护和管理、物业共用设施设备的维护和管理、物业共有部位的绿化、环境卫生的保养和维护、物业管理区域内公共程序、安全防范、车辆停放及消防等事项的协助管理、物业档案资料的管理、物业装饰装修管理服务等；合同期限为2019年1月1日至2023年12月31日；物业服务费的费用构成包括：管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费，物业共用部位、共用设施设备的维护管理费用、绿化养护费用、清洁服务费用、公共秩序维护费用、办公费用、物业企业公共物品的添置、物业服务单位固定资产折旧费，物业服务企业的合理利润、法定税费；物业服务费按建筑面积每月0.5元/㎡；物业服务费每年在首月全额交纳；超期交纳物业服务费，每天加收未交款项总和千分之三的违约金，累计加收。2018年8月1日至2023年12月31日，原告为被告提供了部分物业管理服务，但该小区存在案涉楼栋小区楼道墙面及入户门张贴有较多的小广告、垃圾清理不及时、部分小区路面损坏、绿化缺损、枯枝落叶未清理、维护等问题。
裁判理由及结果：《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”原告与小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，应受法律保护，故该合同对包括被告在内全体业主均具有约束力。被告为小区业主，原告为小区提供了物业共用部位如排污管道的维修、养护、小区卫生打扫等物业服务，有权收取物业服务费。
《中华人民共和国民法典》第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九百四十二条第一款“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”第九百四十四条第一款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”以及第五百八十二条“履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。原告作为物业服务企业应当按照《物业服务合同》的约定全面履行义务，物业公司按照合同约定履行合同义务的，有权按照合同约定收取物业服务费，当物业公司的履行不符合合同约定的，被告有权请求减少物业服务费用。
本案判决，被告应交纳的物业服务费，但原告请求物业费应酌情扣减20%。
典型意义：作为物业服务合同的当事人，物业公司有为业主提供物业服务的义务。如物业公司提供的物业服务不存在影响业主基本生活质量的缺陷问题时，那么业主不能仅以物业服务质量存在瑕疵为由认为物业公司构成根本违约，从而拒交物业费。但如果提供的物业服务质量存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大缺陷，确实对业主的生产、生活造成根本性影响，物业公司构成全面、长期违约，达到根本违约。根据权利义务对等原则，法院可酌情减免业主部分物业费。总的来说，业主对物业服务过程中提出的各种建议和意见，既是对物业公司工作的督促和鞭策，也是物业公司改善服务的出发点。物业公司应认真对待业主的意见和建议，采取措施及时改善相关服务，提升服务质量，消除业主怨气，避免陷入法律对抗和情绪对抗。
案例二：前期物业服务合同对业主具有约束力，已经构成事实物业服务行为
原告（二审被告）：某物业管理有限公司被告（二审原告）：王某
基本案情：位于安岳县石桥铺镇柠都大道的某小区，由荣新房地产公司开发建成。2012年8月2日，荣新房地产公司与自贡市盐都物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同主要约定，荣新房地产公司选聘盐都物管公司为该小区提供前期物业管理服务，服务事项包括材料管理、对房屋共用部分的维护和管理、共用设施设备及其运行的维护和管理、物业共用部位及公共区域的清洁卫生、垃圾清运、绿化养护和管理、协助维护物业管理区域内公共秩序维护等；并对物业服务事项、合同时效、权利、义务、服务费用等进行了约定。合同约定期限自2012年8月3日起至2015年8月2日止，但是合同期内本物业业主委员会代表全体业主与盐都物管公司或者其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时本合同自动终止，如合同到期又未出现前述情形，则需盐都物管公司同意继续履行本合同且双方未形成终止或解除本合同决议情形下本合同继续有效。合同约定物业服务管理的收费标准为多层住宅每月0.6元/㎡、高层为每月1.35元/㎡，物业服务费收费标准向发改部门备案登记后，按照备案登记的标准计收物业服务费。签订前述合同之后，盐都物管公司变更登记为某物业管理有限公司。在合同的履行过程中，合同双方未形成终止或解除本合同决议的情形，原告同意继续履行本合同，且自签订前期物业服务合同后就一直对小区进行了合同约定的相关物业管理服务。
被告向荣新房地产公司购买了该小区房屋，并于2013年4月22日接收了房屋成为业主，物业服务费交纳至2014年2月28日。按照前期物业合同的约定，被告从2014年3月1日起至2022年12月31日应向原告支付物业服务费，但被告一直未缴纳。
裁判理由和结果：原告与荣新房地产公司签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对全体业主具有法律约束力。原告与荣新房地产公司签订该前期物业服务合同后，在合同履行期内，小区业主委员会未与原告签订新的物业服务合同，并且在合同履行过程中双方也不存在终止或解除本合同决议的情形，事实上原告一直按照合同的约定为该小区进行相关的物业管理服务，被告作为小区业主，接受了物业公司提供的物业服务，应按前期物业服务合同约定向原告交纳物业服务费。
一审判决王某按约定支付物业费。王某不服提起上诉。
二审维持原判。
典型意义：在业主、业主大会选聘物业公司前，建设单位与其所选聘的物业公司签订的物业服务合同，称为前期物业服务合同。司法实践中，很多业主认为自己不是前期物业服务合同的签订方，不承认前期物业服务合同效力，故不应受前期物业服务合同约束，然而，物业服务涉及整个小区公共部位、公共设施的维护、养护等，具有公共服务特征。在小区业主委员会成立之前，由业主委托物业公司不具有现实可操作性，而由建设单位聘请物业公司并签订前期物业服务合同更符合实际。且建设单位依法与物业公司签订前期物业服务合同，实质上是为了服务业主，维护全体业主的整体利益和整个小区的正常秩序。业主因购买房产而概括受让前期物业服务合同的权利义务，虽未签订书面合同，但由于物业公司实际履行了主要义务，业主也已经享受物业服务并未对物业公司资质、服务合同签订等问题提出异议，且该前期物业服务合同不违反国家强制性规定，双方已经构成事实物业服务行为。基于此，业主以前期合同无效作为抗辩理由拒绝缴纳物业费，人民法院不予支持。
案例三：业主以物业服务存在一般瑕疵拒交物业费不予支持
原告（二审被告）：四川某物业服务有限责任公司安岳分公司被告（二审原告）：陈某艳
基本案情：原告为安岳县某商业广场小区的前期物业管理服务公司。2016年9月23日，原告与被告签订《前期物业服务协议》,约定物业服务期限为本协议签字之日起至本物业业主大会与物业服务企业签订的物业管理服务合同生效时止；物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，高层住宅以每月1.50元/㎡/月计算；业主首次交费按照物业交付之日起交纳半年物业服务费，之后按照半年交纳，业主或物业使用人应在每半年首月的5日前履行交纳义务；逾期未交纳，物业公司以通知书、电子邮件、手机短信等形式催告业主在合理期限内交纳，经催告无正当理由仍未交纳的承担违约责任；上述协议签订后，原告对安岳某商业广场小区进行了相关的物业管理服务，在服务管理过程中存在瑕疵，因小区停车收费、服务管理等事由与部分业主发生过纠纷，被告据此拒交物业费。
裁判理由和结果：原告是依法取得物业服务资质的物业服务公司，被告系该小区业主，双方签订《前期物业服务协议》基于自愿，不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应依约行使权力和履行义务。原告组织人力、物力按照合同约定为业主提供了物业管理服务，被告作为小区业主，实际接受了物业公司的物业管理服务，应当按约及时支付物业管理服务费，被告未按约支付该物业费构成违约。
一审判决被告按约定支付物业费。被告不服提起上诉。
二审法院认为，物业服务是针对小区全体业主和整体区域的各个方面提供的，具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益。在物业服务合同履行过程中产生的问题，业主应与物业公司加强沟通和联系，积极协商解决，不断改进和提高服务质量。陈某艳作为案涉小区的业主，享受了物业公司提供的物业服务，其以部分物业服务存在瑕疵拒绝交纳尚欠的物业费，不符合民法的权利义务对等原则，依法应支付尚欠的物业费。
典型意义：物业管理是一种不间断的公共服务，事关全体小区业主的利益，也关乎社会环境的良性发展，物业管理企业在管理过程中存在问题和瑕疵在所难免，业主的个人主观评价与约定标准不一致亦客观存在，同时，物业管理企业的服务水平与其收入密切相关，倘若业主以物业管理企业的服务存在瑕疵就拒绝交纳物业费并持续多年，则势必导致物业服务水平的下降并进而损害全体业主的利益。当然，作为物业服务公司应在严格依约履行服务管理义务的同时进一步提高物业管理服务水平，保持与业主委员会（或业主）的交流沟通，为包括被告在内的各业主提供优质的物业服务。司法实践中，业主主张物业公司提供的物业服务存在瑕疵，可依据双方合同约定，请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不足以构成拒绝交纳物业费的抗辩理由。
二、司法建议
针对日益增多的物业服务合同纠纷案件，安岳法院坚持能动司法，就物业纠纷进行专项调研，梳理总结物业纠纷产生的原因及解决对策，向有关监管部门先后发出2份司法建议为物业服务开出“良方”。
向安岳县房地产管理局发出安岳法建[2023]13号司法建议书。
针对审理辖区内物业纠纷系列案件，安岳法院发现引起纠纷主要原因有未成立业主委员会或业主委会作用不明显、物业公司管理服务质量不高不能满足业主需求、用工不规范、收费标准不透明、收费方式单一等问题。遂在建议书中提出：
1、督促物业公司服务意识，要求物业公司不断提升服务态度。在平时工作中更要积极主动履行职责，加强公共基础设施建设和维护工作，全方位为业主居住和出行提供便利。
2、加大对物业服务管理监管力度。要求物业公司做好公示工作，物业服务公司要明确自身职责，对其服务标准进行公开，做到服务和收费标准透明，对业主提出的合理要求要积极回应。
3、严格物业公司资质等级管理，细化物业管理的具体内容和标准。对业主反映强烈的物业且整个不及时、不到位的，要依据相关规定及时给予处理。
4、督促各小区及时成立业主委员会，已成立业主委员会的小区督促业主委员会积极履行职责。
向安岳县房地产管理局安岳法建[2023]15号发出司法建议书
该院通过对近五年受理的物业合同纠纷进行了调查，分析了物业合同纠纷中出现的问题及原因，提出相应的对策建议：
1.推进物业服务管理标准化。2.强化物业服务监管管理。3.全面提升物业服务管理水平。4.创新物业管理新模式。5.完善物业服务纠纷调解机制
在2份司法建议发出后，得到了安岳县房地产管理的高度重视和积极回应。针对司法建议内容，会同县发改局、县市场监督管理局、属地乡镇（街道）、社区和物业管理协会实地走访物业小区，召开物业管理座谈会，厘清各自职能职责，扎实推进办理工作，并表示在工作中要进一步推进物业服务管理标准化、强化物业服务监管管理、提升物业服务管理水平、创新物业管理新模式和完善物业服务纠纷调解机制。
下一步，安岳法院将继续主动延伸司法审判职能，用“典型案例+司法建议”的“小良方”做好物业纠纷诉源治理“大文章”。
（叶佩 四川法治报全媒体记者 吴显云）